Hvem har ansvaret for vinduespudsning i dit erhvervslejemål?

Annonce – sponsoreret indhold.

Spørgsmålet om vinduespudsning i erhvervslejemål og ansvar har ikke ét fast svar, for det afhænger af, hvad der står i din lejekontrakt. Som udgangspunkt er det den aftale, du og udlejer har skrevet under på, der afgør, hvem der skal betale for og sørge for rene vinduer. Står der intet, er det ofte lejer, der tager sig af de indvendige flader, mens udvendig pudsning og facader kan ende i en gråzone. Den gråzone giver ofte irritation, så det er værd at få styr på den, før den bliver en konflikt.

Vinduespudsning erhvervslejemål ansvar: Kontrakten går forud for gætværk

Erhvervslejeforhold er i vid udstrækning præget af aftalefrihed. Erhvervslejeloven indeholder regler om vedligeholdelse og benyttelse af det lejede, men mange af dem kan fraviges ved aftale. Derfor er det din skriftlige lejekontrakt, og eventuelle bilag til den, der er det første sted at kigge. Ofte findes svaret flere steder, fx i en bestemmelse om vedligeholdelse, i en om rengøring og i en om ejendommens fællesarealer.

Typiske formuleringer i erhvervslejekontrakter handler om, at lejer skal holde det lejede rent og i god og forsvarlig stand, eller at udlejer varetager facader og fælles dele. Problemet er, at ordene sjældent nævner vinduer direkte. Er udvendig pudsning en del af “rengøring” eller af “facadevedligeholdelse”? Det spørgsmål kan give to forskellige svar hos to forskellige parter.

Derfor vælger flere virksomheder på Midtsjælland at aftale sig ud af tvivlen i stedet for at fortolke kontrakten. De får en fast vinduespudser i Hedehusene til at komme efter en fast plan og en fast pris, uanset om kontrakten placerer ansvaret hos lejer, hos udlejer eller slet ikke nævner det. Det giver et ensartet resultat hver gang, og ingen skal diskutere, hvem der egentlig skulle have bestilt pudsningen.

Hvad er forskellen på indvendig og udvendig vinduespudsning?

De to opgaver behandles ofte som én, men juridisk og praktisk er de forskellige. Det bør også stå adskilt i en lejeaftale.

Indvendig pudsning

Indvendig pudsning knytter sig til den daglige drift i lokalerne. Det er typisk lejers område, fordi lejer bruger lokalerne og er tættest på dem. I en butik er det ofte vinduesfladen mod gaden og udstillingsvinduet, som kunderne ser først. På et kontor er det vinduer, glasvægge og skillerum af glas.

Udvendig pudsning

Udvendig pudsning rummer flere detaljer. Her kan der være tale om vinduer i flere etager, vinduer der kun kan nås fra tag eller lift, og facadepartier der er fælles for flere lejere. Når arbejdet foregår i højden, kommer sikkerhed ind i billedet. Arbejdstilsynets regler om arbejde i højden gælder for den, der udfører arbejdet, så udlejer og lejer bør vide, hvem der står for det, og at udføreren har udstyr og kompetencer til det.

Mange vinduer har desuden karme, fuger, indfatninger og lister. Er de omfattet af “pudsning”, eller hører de under bygningens vedligeholdelse? Det er et typisk punkt, hvor kontrakter er tavse.

Hvornår ligger ansvaret hos lejer, og hvornår hos udlejer?

Der findes ingen tommelfingerregel, der gælder for alle. Men nogle forhold går igen og peger i den ene eller den anden retning.

Når ansvaret typisk ligger hos lejer

• Kontrakten siger, at lejer skal sørge for rengøring og renholdelse af det lejede, uden at udelukke vinduer.
• Du lejer en hel bygning, fx et værksted eller en lille butiksejendom, hvor ingen andre lejere deler facaden.
• Vinduerne er let tilgængelige fra gadeplan eller fra indersiden.
• Kontrakten udtrykkeligt overdrager vinduespudsning til lejer.

Når ansvaret typisk ligger hos udlejer

• Du er én af flere lejere i en ejendom med fælles facade, og udlejer styrer ejendommens drift.
• Vinduespudsning er indregnet i driftsbidraget eller i et fælles serviceabonnement.
• Vinduerne er svært tilgængelige og kræver lift eller adgang fra tagfladen.
• Kontrakten beskriver facader og ydre dele som udlejers ansvar.

Står der intet i kontrakten, og er I uenige, er det en juridisk vurdering, hvad der er aftalt eller sædvane i lejeforholdet. Den vurdering bør du ikke foretage alene. Kontakt en advokat med erhvervslejeerfaring eller din brancheorganisation, hvis der er penge på spil eller en konflikt i gang.

Sådan får du ansvarsfordelingen skrevet ind i lejeaftalen

Det bedste tidspunkt at afklare spørgsmålet er, før du skriver under. Næstbedste er ved en kontraktændring eller en forlængelse. Bed om, at følgende punkter står i klartekst:

1. Hvem bestiller og betaler for indvendig pudsning.
2. Hvem bestiller og betaler for udvendig pudsning, opdelt på stueplan og øvrige etager.
3. Hyppighed: fx et fast antal gange om året, eller “efter behov”, hvilket er upræcist og derfor risikabelt.
4. Afgrænsning: om karme, lister, skodder, tagvinduer, glasoverdækninger og døre med glas er med.
5. Adgang: hvem sørger for nøgler, alarmkoder og adgang til tag eller lift.
6. Fælles facader: om udgiften fordeles mellem lejerne, og hvordan.
7. Ved fraflytning: om lokalerne skal afleveres med rengjorte vinduer, og om det gælder begge sider.

Skriv det som en tilføjelse til kontrakten, hvis I ikke ændrer selve lejeaftalen. En mundtlig aftale eller en enkelt e-mail er svær at dokumentere, hvis ejendommen skifter ejer, eller hvis en ny administrator overtager.

Hvordan sparer en fast serviceaftale administration for både lejer og udlejer?

Selv når ansvaret er afklaret, skal nogen huske at bestille pudsningen. Det er i praksis ofte her, det går galt. Der går for længe mellem hver gang, nogen tror, at andre har bestilt, og pludselig står butiksruden med måneders snavs. En fast serviceaftale fjerner de små beslutninger.

Med en fast aftale ligger rytmen fast, prisen er kendt, og fakturaen kommer efter samme mønster. Rude Rytterne tilbyder vinduespudsning på Midtsjælland til fast pris, og netop den faste pris gør det nemt at budgettere, uden at I skal vente på et nyt tilbud hver gang. For lejer betyder det en post i regnskabet. For udlejer betyder det færre henvendelser om beskidte vinduer og færre diskussioner om, hvem der skulle have gjort hvad.

Aftalen kan også fungere som kontraktbilag. Skriv i lejeaftalen, at lejer indgår og vedligeholder en fast serviceaftale, eller at udlejer gør det og fordeler udgiften. Så er ansvaret både skrevet ned og omsat til handling.

Hvilke fejl bør du undgå?

• Du antager, at udlejer tager sig af det. Uden en skriftlig aftale kan du ende med at betale for en opgave, du troede var dækket.
• Du bestiller en pudser uden at tjekke, om det må ske. Er facaden fælles, kan det være, at udlejer har en aftale med en anden leverandør, og så betaler I dobbelt.
• Du ignorerer adgangsforholdene. Vinduer i højden kræver udstyr og sikkerhed, og det skal være klart, hvem der arrangerer det.
• Du glemmer afleveringsforholdene. Ved fraflytning kan manglende rengøring udløse krav, hvis kontrakten beskriver en bestemt stand ved aflevering.
• Du lader tvivlen stå. Små uenigheder om vinduer kan vokse til større uenigheder om vedligeholdelse generelt.

Sådan får du ro på spørgsmålet i praksis

Start med at læse din kontrakt og notere, hvad der står om rengøring, facader og fællesarealer. Er svaret uklart, så skriv til udlejer og spørg, hvordan ejendommen i praksis har håndteret det hidtil. Få svaret på skrift, og få det gerne føjet til kontrakten som et tillæg. Hvis I herefter vælger en fast leverandør, så skriv hyppighed, afgrænsning og betaling ind i aftalen.

Er der tale om en større ejendom, store beløb eller en tvist, så søg individuel rådgivning hos en advokat med erhvervslejeerfaring. En fast aftale løser den daglige drift. Men den erstatter ikke en juridisk vurdering, hvis I er uenige om, hvad kontrakten faktisk betyder.